F.A.Q. – Mutuo

IN QUESTA SEZIONE TRATTEREMO ARGOMENTI SPECIFICI PER QUANTO RIGUARDA LA TEMATICA MUTUO.

Secondo il codice civile (art. 1813), “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”

Cos’è il Taeg? E l’I.S.C.?

L’indice sintetico di costo, o indicatore sintetico di costo(ISC), o anche il tasso annuo effettivo globale(TAEG), introdotto dalla direttiva europea 90/88/CEE, rappresenta il costo effettivo reale di un’operazione di finanziamento, espresso in percentuale annua.

E’ stato e comprende tutte le voci di costo legate ad un’operazione di finanziamento (mutuo, leasing, ecc), includendo quindi sia gli interessi che le spese accessorie (es. spese di istruttoria, spese di incasso rata, ecc.).

Esso rappresenta il costo effettivo dell’operazione espresso in percentuale che il cliente deve alla società che ha erogato il prestito o il finanziamento. Detto in poche parole il TAEG racchiude contemporaneamente il tasso d’interesse in regime di capitalizzazione composta, sia le spese accessorie della pratica (spese d’istruttoria, imposte di bollo, ecc.).

Cos’è un mutuo “alla francese”?

Un mutuo con un piano di ammortamento “alla francese” presenta la caratteristica di avere una rata costante per tutto il periodo di durata del finanziamento.

Prevede quindi che non vengano modificate le principali condizioni del mutuo (tasso di interesse e durata).

Nella pratica, il piano puro “alla francese” riguarda i finanziamenti a tasso fisso.

Per i finanziamenti a tasso variabile, si parla impropriamente di piano “alla francese”, perché la rata rimane costante solo fin quando non cambia il tasso di interesse, che modifica poi l’importo della rata da quel momento in poi.

Come viene calcolata la rata in un mutuo a tasso variabile, che inizia con una rata costante “alla francese”?

In un mutuo a tasso variabile che inizia con una rata costante “alla francese”, normalmente viene previsto che al variare del tasso, la rata verrà di conseguenza modificata.

Spesso però non viene specificato il criterio di ricalcolo della nuova rata, circostanza che comporta, in linea di principio, l’indeterminatezza nella modalità di calcolo della rata, sulla base di quanto disposto dall’art. 1346 del Codice Civile.

Di norma, i contratti di mutuo a tasso variabile con rata inizialmente prevista “alla francese” dovrebbero specificare le modalità di calcolo della rata al variare del tasso; nella pratica, per prassi, ciò raramente accade, con la conseguenza che il mutuatario di fatto non è messo in condizione di comprendere le modalità con cui verranno determinate le successive rate, al variare del tasso di interesse

Cos’è un mutuo con piano “all’italiana”?

Un mutuo con piano di ammortamento “all’italiana” è costituito da un piano di rimborso del capitale a quote costanti e quindi quote interessi decrescenti.

Mentre nel piano “alla francese” sono le rate (comprensive di capitale e interessi) ad essere costanti nel tempo, nel piano all’italiana sono le quote capitali delle rate ad essere uguali nel corso di durata del finanziamento.

Di fatto, il piano “all’italiana” (paradossalmente…) non ha trovato larga diffusione in Italia, anche in quanto prevede rate iniziali di importo maggiore, rispetto ad un piano “alla francese”.

Cos’è l’Euribor e a cosa serve?

L’Euribor(acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro) indica il tasso di interesse medio che utilizzano le Banche Europee per prestarsi denaro tra loro.

L’Euribor viene infatti utilizzato come tasso medio applicato dalle Banche per effettuate sul mercato interbancario (con controparte altri primari istituti di credito) con scadenza una, due e tre settimane, e da uno a dodici mesi.

La nascita dell’Euribor è avvenuta, contestualmente a quella dell’Euro, il 1º gennaio 1999; più precisamente il primo tasso Euribor è stato definito il 30 dicembre 1998, con validità dal 4 gennaio 1999.

Attualmente viene fissato giornalmente dalla European Banking Federation (EBF) come media dei tassi di deposito interbancario tra un insieme di banche (attualmente 20).

I tassi applicati a tali operazioni dalle banche con il maggiore volume d’affari dell’area Euro e da alcuni istituti di credito estranei all’area vengono comunicati giornalmente, entro le ore 11 CET, all’agenzia Reutersche provvede, per ogni singola scadenza, a calcolarne la media (arrotondata al terzo decimale) escludendo dal computo il 15% dei valori rispettivamente più alti e più bassi.

Non c’è un solo tasso Euribor: vengono infatti definiti tassi per durate di tempo differenti, che variano tra una settimana e un anno: abbiamo così, per esempio, l’Euribor a 1 mese, l’Euribor a 3 mesi, l’Euribor a 6 mesi e così via

E’ un parametro ampiamente diffuso in Italia per indicizzare i mutui a tasso variabile: normalmente, un finanziamento a tasso variabile prevede l’applicazione di un tasso Euribor (1,3 o 6 mesi), oltre uno spread, che rappresenta di fatto il margine di guadagno per la Banca.

E’ vero che c’è anatocismo nel piano di ammortamento “alla francese”?

Si tratta di una questione particolarmente controversa: dal punto di vista tecnico e finanziario, la rata nel piano di ammortamento alla francese viene costruita con una formula matematica in regime di interessi composti (e quindi matematicamente anatocistici).

Molti Tribunali si sono però espressi in senso contrario, perché nel piano alla francese gli interessi vengono comunque calcolati sul debito residuo in linea capitale.

Recenti Sentenze hanno riaperto il dibattito, es. Tribunale di Napoli ha stabilito che in un mutuo alla francese c’è applicazione di anatocismo.

E’ possibile riscontrare usura in un mutuo ipotecario o in un finanziamento?

In linea generale, quasi mai il T.A.E.G. di un mutuo ipotecario o di un finanziamento supera le soglie antiusura.

Questo perché le Banche e i Notai sono attenti nel verificare se il Tasso applicato al finanziamento, comprensivo degli ulteriori oneri collegati, rispetti i tassi soglia antiusura di cui alla Legge n. 108/1996.

Tuttavia, negli ultimi anni si è assistito a un dibattito molto forte per quanto riguarda il trattamento degli interessi di mora.

Capita non di rado che le Banche indichino nei contratti tassi di mora che sono astrattamente superiori alle soglie antiusura, pur se il TAEG non risulta invece superiore alle medesime soglie.

Oppure, può capitare che nel contratto vi sia una penale di estinzione anticipata che, qualora applicata, potrebbe portare allo sforamento delle medesime soglie.

Va effettuata quindi con attenzione un’analisi specifica, caso per caso, per valutare se sia opportuno effettuare i necessari accertamenti tecnici per verificare se in un dato contratto vi siano criticità legate al superamento delle soglie antiusura di cui alla Legge n. 108/1996 (cd. Legge Antiusura).