La nullità del mutuo fondiario: rimessione degli atti alle Sezioni Unite della Cassazione

Il tema della nullità del mutuo fondiario per la violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 del Testo Unico Bancario sta diventando un argomento di particolare interesse e dibattito negli ultimi mesi.

Ma cos’è il mutuo fondiario?

Secondo quanto indicato nella recentissima Sentenza del 9 Febbraio 2022, Cassazione Sez. 1 n. 4117, il mutuo fondiario è quel finanziamento che “ha per oggetto la concessione da parte di un istituto di credito di un finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile”, che demanda poi alla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) di determinare l’ammontare massimo dei finanziamento, da “individuare in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi“

Con la delibera del C.I.C.R. del 22 Aprile 1995, tale ammontare massimo è stato determinato nella misura del 80%, con la norma che non prevede alcuna conseguenza per il caso di concessione di un finanziamento che viola la suddetta soglia.

La sanzione della nullità è prevista dall’art. 117 del Testo Unico Bancario comma 8, che assegna alla Banca d’Italia il potere di prescrivere che determinati contratti abbiano un contenuto tipico determinato e che i contratti difformi siano nulli.

A partire dal 2017, la Cassazione ha ritenuto che il superamento della soglia comportasse la nullità del contratto di mutuo fondiario, ferma restando la possibilità di convertire il mutuo in un ordinario finanziamento ipotecario, sussistendone i presupposti di cui all’art. 1424 del Codice Civile (Cass. 13/7/2017 n. 17352).

Tale orientamento si è consolidato nella giurisprudenza successiva della Corte di Cassazione (ultima sentenza n. 1193 del 21 Gennaio 2020).

Cosa comporta in concreto la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità?

In linea di principio, tale nullità realizzerebbe la completa liberazione dell’immobile dall’ipoteca, con la nullità che darebbe quindi luogo all’estinzione di un’eventuale procedura esecutiva promossa dalla Banca per il venir meno del titolo esecutivo, conseguente al mancato inquadramento del mutuo come fondiario.

Ci si chiede quindi se tale situazione non comporti obiettivamente un vantaggio sproporzionato per il mutuatario, per il solo fatto di aver ricevuto dalla Banca una somma superiore a quella consentita (Cass. Sentenza del 9 Febbraio 2022, Cassazione Sez. 1 n. 4117).

E’ inoltre agevole rilevare come il rispetto del limite di finanziabilità non sia una circostanza pacifica e oggettiva da rilevare, in quanto non è riscontrabile dal contratto e può avvenire soltanto con la verifica del reale valore dell’immobile oggetto di garanzia, valutazione che evidentemente presenta un certo margine di incertezza e discrezionalità dovuta alle concrete situazioni del mercato e che spesso è ricavabile soltanto all’esito di una Consulenza Tecnica.

Secondo la sentenza del 9 Febbraio 2022, l’unica via alternativa potrebbe essere costituita dalla riqualificazione del contratto alla stregua di un mutuo ipotecario ordinari, con la sterilizzazione del regime speciale previsto in favore della Banca mutuante per i finanziamenti fondiari.

Il mutuo fondiario infatti può di per sé costituire un titolo esecutivo nell’ipotesi di mutuo redatto nella forma dell’atto pubblico notarile, munito della formula esecutiva. 

Nel caso di mutuo fondiario, inoltre, la banca non è neppure tenuta a notificare il contratto di mutuo, potendo avviare direttamente l’esecuzione forzata con la notifica del precetto.

In presenza di tali incertezze, il Collegio ha ritenuto opportuno inviare gli atti processuali al Primo Presidente per valutare l’opportunità di rimettere l’esame della questione alle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione.

Nei prossimi mesi, dunque, si attende un’altra importante pronuncia su un tema delicato come quello della nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento delle soglie di finanziabilità.